Comment ancheter un bien immobilier en Floride

Tout etranger peut investir en Floride, que vous recherchiez un appartement de vacances, un investissement ou placement. La baisse des prix de limmobilier conjuguee a la baisse du dollar, vous pouvez investir judicieusement a partir de seulement 50.000 euros. Aucun visa ou permis nest necessaire pour acheter et exploiter un bien immobilier en Floride Les banques et les courtiers immobiliers garantissent aux acheteurs etrangers un pret immobilier a condition dun apport autour de 30 % de la valeur du bien et la preuve de lequivalent en liquidite de la somme du pret. Achat de particulier a particulier: Cest le type de transaction le plus commun en Floride. Les biens immobiliers echanges dans ces transactions sont en general disponibles dans le MLS et listes dans notre moteur de recherche. Les prix affiches sont souvent negociables.

1. LOFFRE Une premiere offre est formulee par ecrit par lacheteur et accompagnee par un depet pouvant aller de $5000 a 10% du montant de loffre. Ce montant est depose dans un compte sequestre et est entierement remboursable si loffre naboutit pas. 2. ACCEPTATION Une fois loffre acceptee, lacheteur a la possibilite de conduire une inspection detaillee de la propriete. Si linspection est satisfaisante, lacheteur placera en compte sequestre un apport additionnel pouvant aller de 10% a 20% du prix du bien. Une offre peut etre soumise a lobtention dun credit americain par lacheteur. Dans ce cas, lacheteur a un certain delai pour obtenir un financement (30 a 45 jours). Si le financement nest pas obtenu dans ce delai (par exemple, si lexpertise du bien « Appraisal » par lorganisme de credit nest pas satisfaisante) lacheteur a la possibilite dannuler le contrat et de recuperer son apport. Dans le marche actuel, une offre soumise a financement est peu attractive pour un vendeur, et il arrive souvent quun vendeur accepte une offre moins elevee mais non soumise a lobtention dun financement. 3. LA SIGNATURE La cleture de la transaction ou Closing se fait entre 30 et 60 jours. Un agent de cleture ou Closing Agent, qui est lequivalent du Notaire, effectue les recherches de validite sur le titre de propriete et propose lassurance de ce titre (obligatoire en cas de financement). Il synchronise le paiement des fonds a travers son compte sequestre et prepare les documents de transfert de propriete. Dans la grande majorite des transactions de particulier a particulier, les frais dagence sont payes par le vendeur. Les couts de closing pour lacheteur varient entre 1.5% (achat comptant) et 4% du prix dachat (achat finance).

4. LES TYPES DACHATS Achat en Short Sale Une Short Sale est une transaction ou lorganisme preteur accepte de recevoir pour solde de tout compte avec le vendeur un montant inferieur a lhypotheque sur le bien. La plupart des biens offerts en short sale sont disponibles dans le MLS, et il arrive parfois que le bien soit vendu a un prix plus eleve que le prix demande, si il y a plusieurs acheteurs interesses par la propriete. Ce type dachat peut etre tres long (plusieurs mois) et peut tres bien ne pas aboutir si lorganisme preteur decide de ne pas accepter le montant propose par le plus offrant. Une fois la transaction acceptee par lorganisme preteur, le closing doit etre relativement rapide (moins de 30 jours) et en general, un etranger non resident ne pourra pas recourir a un financement aux USA. Achat en Foreclosure ou Saisie Bancaire Une propriete en Foreclosure a ete saisie par la banque ou le preteur de fonds car le proprietaire precedent navait pas paye ses echeances. La banque met en vente pour un prix egal ou inferieur au solde du montant du sur la propriete. La plupart des biens offerts en Foreclosure sont disponibles dans le MLS et ce type dachat necessite une grande rapidite daction de la part de lacheteur potentiel car les proprietes de qualite a bas prix se vendent en quelques heures ou quelques jours et souvent a un prix superieur au prix demande par la banque. Il est important par exemple que les fonds necessaires a lachat soient deja sur un compte sequestre aux Etats-Unis. Il arrive parfois que le bien soit vendu a un prix plus eleve que le prix demande sil y a plusieurs acheteurs interesses par la propriete. Les proprietes vendues en Foreclosure ont parfois ete a labandon pendant de nombreux mois, et parfois aussi ete sujettes au vandalisme. Ces proprietes necessitent souvent un investissement relativement important en reconstruction ou reparations. Achat a un promoteur Une offre tres large de produits neufs est disponible depuis 2004. Suite a lengorgement du marche en 2006 et son effondrement en 2008, de nombreux promoteurs (ou leurs crediteurs si le projet a ete saisi) se retrouvent avec un large inventaire dinvendus et offrent des conditions tres avantageuses pour les acheteurs, en particulier pour des achats comptants. Sauf dans certains cas specifies, les prix annonces sont en general negociables. Pour faire une offre, lacheteur devra presenter un apport (le deposit  ) de 5 a 20%. Si loffre est acceptee, lapport devient non remboursable 15 jours apres la signature du contact et reception des condo docs. Cette periode est appelee la Recission Period  et elle est obligatoire en Floride pour tout achat a un promoteur immobilier. Si le produit est fini, ce qui est maintenant le cas pour la grande majorite des projets dans la zone de Miami / Miami Beach, le closing se fait dans les 30 jours. Il est important de noter que les couts de closing pour un achat a un promoteur sont plus eleves que pour un achat de particulier a particulier. En effet, le promoteur va facturer a lacheteur certains couts tels que le hook up fee, qui est le remboursement des frais dacces aux reseaux electriques, egouts et eau courante, ainsi que certains frais administratifs regroupes dans le « Developper Fee », dun montant qui varie entre 1.5% et 1.75% du prix dachat. Les appartements sont en general livres « decorator ready » : - Cuisine et salles de bains equipees et finies (y compris sols) - Sols et plinthes dans le living room et les chambres a la charge de lacheteur - Peinture et rideaux a la charge de lacheteur. Le cout des finitions dun appartement peut aller de $7/sq.ft a plus de $40/sq.ft selon le niveau de finitions desire. Un appartement peut etre fini en moins de 30 jours. 5. FRAIS DACHAT Il ny a pas de frais de notaire proprement dit en Floride. Les droits denregistrement sont payes par le vendeur et lacheteur ne paye un impet quen cas de recours au credit. Il faut egalement remarquer quil ny a pas, a vrai dire, de cadastre en Floride (puisque quil ny a pas de notaire), cest la raison pour laquelle il est fortement conseille de souscrire une assurance-titre qui vous protegera contre les eventuelles imperfections de lenregistrement. Vous trouverez ci-apres le detail des depenses a envisager dans le cadre dune transaction immobiliere. Pour le vendeur: - Droits denregistrements : $0.60 pour chaque $100 pour le comte de Miami-Dade ($0.70 pour chaque $100 dans le reste de la Floride) - Reactualisation de lassurance de lacte de propriete : de $200 a $250 - Frais davocat (facultatifs) de $400 a $600 Pour lacheteur: En cas dachat comptant, les couts lies a la transaction sont reduit au strict minimum et les points suivants sont recommandes mais pas obligatoires: - Assurance du titre : 0.7% du prix dachat - Inspections : de $250 a $400 - Releve cadastral : $300 - Frais davocat : de $600 a $800 En cas de financement par un pret conventionnel, les points suivants deviennent obligatoires: - Assurance du titre : 0.7% du prix dachat - Analyse de votre credit ou Credit Report  : de $60 a $100 - Inspections : de $250 a $400 - Expertise de la valeur venale ou Appraisal  : de $200 a $300 - Releve cadastral : $300 - Frais davocat : de $600 a $800 - Honoraires de banque : 1% a 3% du montant du credit - Frais de dossiers : de $200 a $400 - Frais de greffe : de $40 a $100 - Droits denregistrement : 0.35% et 0.2% du montant du credit - Pour une maison individuelle : Assurance multirisque habitation : 14 mois a payer a lavance. - Pour un condo : 2 a 4 mois de frais de co-proprietes a payer davance - Impets fonciers: 2 a 10 mois a payer davance En resume, la totalite des couts sera de lordre de 1,5% dans le cas dun achat comptant et de plus de 4% sil sagit dun achat a credit. Frais de copropriete Les frais de maintenance mensuels dun condo, lequivalent des frais de copropriete, varient dans la zone de Miami entre 40 cents et 1 USD par pied carre, par mois. Certains condos peuvent avoir une situation financiere tres precaire, par exemple si de nombreux coproprietaires ne paient pas leurs dus, ou sil y a de nombreuses foreclosures dans limmeuble. Il est tres important de sen informer avant de prendre une decision dachat car une situation de ce type peut impliquer une augmentation incontrelee des frais de copropriete. 6. LIMPOSITION La taxe fonciere Limpot foncier est calcule sur la base du prix dachat du bien, et correspond a Miami a environ 2% du prix dachat chaque annee. Pour les biens residentiels, ces frais sont payes par le proprietaire et non par le locataire. (Pour un bien commercial, ils sont payes par le locataire). En raison de la rapide montee de la valeur des biens immobiliers de Floride dans les dernieres annees, la taxe fonciere est devenue assez lourde et plusieurs propositions de loi sont a letude pour soulager les proprietaires. Dun autre cote, la baisse des prix dans certaines zones permet de demander une revision de lassise de la taxe pour les proprietaires existants. Limpet sur la plus-value En cas de revente la plus-value realisee est soumise a limpet federal sur le revenu. Le taux seleve a 30 % maximum avant un an et a 15 % maximum apres un an. Cependant, la plupart du temps, le mode de calcul de la plus-value permet daboutir a une exoneration.Pour les vendeurs non residents US, limpet federal est paye de maniere forfaitaire au closing, par une retenue de 10% du prix de vente total par de par le FIRPA. Le solde apres calcul de limpet est reverse au vendeur mais ce processus peut prendre plusieurs mois, cest une des raisons pour lesquelles que nous conseillons un achat a travers une societe basee aux USA.